I. Prawo budowlane
1. Ustawa Prawo budowlane
Prawo budowlane jako zespół przepisów dotyczących procesu budowlanego reguluje przede wszystkim kwestie związane z budową i rozbiórką budynków oraz innych obiektów budowlanych. Odnosi się również do warunków jakim powinny odpowiadać budynki w trakcie ich użytkowania. W trakcie procesu budowlanego znaczącą rolę odgrywają organy administracji, które są także uprawnione do interwencji odnośnie budów i budowli niespełniających wymogów określonych przez prawo budowlane.
2. Samowola budowlana, legalizacja i opłata legalizacyjna
Samowola budowlana jest sytuacją, w której obiekt budowlany został wybudowany bez wymaganego pozwolenia na budowę lub bez wymaganego zgłoszenia lub wybudowany pomimo wniesienia sprzeciwu przez właściwy organ. Po stwierdzeniu wskazanych faktów przez organ nadzoru budowlanego, "samowolnie" wzniesiony obiekt budowlany podlega nakazowi rozbiórki w drodze decyzji administracyjnej.
Mimo stwierdzenia samowoli budowlanej, w razie ustalenia, że obiekt budowlany (lub jego budowa) jest zgodny z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo, w przypadku jego braku, ostatecznej, w dniu wszczęcia postępowania, decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu) oraz nie narusza przepisów, w tym techniczno-budowlanych, właściwy organ po ewentualnym wstrzymaniu budowy inicjuje procedurę legalizacyjną. Organ nadzoru budowlanego nakłada na inwestora obowiązek przedłożenia, zwłaszcza:
- właściwych dokumentów,
- projektu zagospodarowania działki lub terenu,
- zaświadczenia wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności budowy z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo ostatecznej, w dniu wszczęcia postępowania, decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
Po wypełnieniu wskazanych warunków organ nadzoru budowlanego ustala opłatę legalizacyjną, zaś po jej ewentualnym uiszczeniu procedura legalizacyjna zasadniczo ulega zakończeniu.
3. Zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części
Przez zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części rozumie się w szczególności podjęcie bądź zaniechanie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń. Zmiana sposobu użytkowania wymaga zgłoszenia właściwemu organowi. Brak zgłoszenia powoduje, że zmiana sposobu użytkowania jest traktowana jako zmiana samowolna. W razie stwierdzenia przez organ nadzoru budowlanego zmiany sposobu użytkowania bez wymaganego zgłoszenia, organ nadzoru wstrzymuje użytkowanie obiektu lub jego części nakazując przedstawienie właściwych dokumentów, a po ich przedstawieniu ustala opłatę legalizacyjną.
4. Warunki jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie
Wzniesienie budynku jest uwarunkowane spełnieniem różnych wymogów technicznych oraz wymogów określających usytuowanie budynku na działce budowlanej. Przykładowo wymienić można wymogi dotyczące zachowania odległości usytuowania budynku od granicy działki budowlanej, także przypadki dopuszczalności usytuowania bezpośrednio przy granicy. Ponadto, wspomnieć można o wymogach zapewnienia właściwych dojść i dojazdów do działek budowlanych oraz budynków z drogą publiczną.
II. Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne
1. Planowanie przestrzenne oraz studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego
Określenie sytuacji konkretnej nieruchomości w kontekście planowania przestrzennego jest warunkiem wstępnym zamierzonych procesów budowlanych. Istotne znaczenie ma studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego określające ogólnie planowany sposób zagospodarowania obszaru gminy, z uwzględnieniem obszaru przeznaczonego pod zabudowę, pod drogi, itd. Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego poprzedza sporządzenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
2. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego i warunki zabudowy
Zabudowa określonej nieruchomości jest dopuszczalna jeśli została przewidziana w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, względnie w razie jego braku w decyzji o warunkach zabudowy.
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jest aktem prawa miejscowego, w którym rada gminy ustala przeznaczenie terenów, w tym dla inwestycji celu publicznego, oraz określa sposoby ich zagospodarowania i zabudowy. W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:
1) lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;
2) sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.
Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:
1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu,
2) teren ma dostęp do drogi publicznej,
3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego,
4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym z 1994 r.
5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.
Ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, czy odpowiednio zawarte w warunkach zabudowy, kształtują wraz z innymi przepisami, sposób wykonywania prawa własności nieruchomości. Ustalenia te wpływają na określenie dopuszczalnych ram zagospodarowania terenu.
3. Zmiana sposobu zagospodarowania terenu
Zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, co do zasady, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Dotyczy to także zmiany zagospodarowania terenu, która nie wymaga pozwolenia na budowę, z wyjątkiem tymczasowej, jednorazowej zmiany zagospodarowania terenu, trwającej do roku. W przypadku zmiany zagospodarowania terenu, która nie wymaga pozwolenia na budowę, bez uzyskania decyzji o warunkach zabudowy, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może, w drodze decyzji, nakazać właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu nieruchomości:
1) wstrzymanie użytkowania terenu, wyznaczając termin, w którym należy wystąpić z wnioskiem o wydanie decyzji o ustaleniu warunków zabudowy,
2) albo przywrócenie poprzedniego sposobu zagospodarowania.
III. Wznoszenie budowli na gruntach rolnych i leśnych
Ograniczeniom podlega wznoszenie budowli na gruntach klasyfikowanych jako rolne lub leśne. Realizacja zamierzenia budowlanego wymaga zasadniczo przeprowadzenia właściwej procedury administracyjnej, która bywa określana jako "odrolnienie".
IV. Umowa o roboty budowlane i inne umowy związane z procesem budowlanym
Z prawem budowlanym wiążą się również stosunki cywilnoprawne związane z prowadzeniem określonego przedsięwzięcia budowlanego. Jedną z najistotniejszych umów związanych z procesem budowlanym jest umowa o roboty budowlane, która reguluje stosunki zwłaszcza między inwestorem a wykonawcą. Spośród innych umów można także wymienić umowę o prace projektowe, umowę z podwykonawcą, umowy o dzieło.